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玉龙县新建商品房网签备案和预售资金监管流程及注意事项

我县‘新建商品房网签备案’系统于2016年正式投入使用,‘商品房预售资金监管’系统于2020年1月1日起开始试用。现将具体操作流程及注意事项公布如下:

一、国家相关规范(摘要)

根据住建部《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》,可将房屋网签备案基本流程总结如下:

1、备案办理主体

新建商品房网签备案,由房地产开发企业办理。

存量房网签备案,通过房地产经纪机构成交的,由房地产经纪机构办理。

存量房网签备案,通过买卖双方当事人自行成交的,由双方当事人办理。

金融机构提供贷款的,宜由金融机构办理。

2、备案办理机构

经网签备案系统注册的房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构等可通过市、县住房和城乡建设部门提供的网签备案端口办理,让当事人就近办理、当场办结。

买卖双方当事人自行成交存量房的,双方当事人可通过互联网或手机应用软件(APP)登录网签备案系统,也可通过房地产交易中心等政务服务大厅窗口办理网签备案。

3、备案核验

1)提交材料:新建商品房网签备案,需提交买受人身份证明。存量房网签备案,需提交买卖双方当事人身份证明。通过信息共享未获得房屋产权信息的,还需提交房屋权属证书。

2)核验方式:通过信息共享等方式获取核验所需信息,完成交易主体和房源信息自动核验。

3)办理时限:即时自动核验。

4)核验要求:属于以下情形的,无法通过网签备案,也就不能获得合同备案编码。

买受人:属于失信被执行人;属于限制购买房屋的保障对象;属于实施限购城市(县)的限购对象;属于不具备购房资格的境外机构或个人;或属于其他依法依规限制购买情形。

出售人:出售人不属于房屋所有权人;或属于限制民事行为能力的自然人。

交易房屋:未取得预售许可或现售备案的新建商品房;属于按政策限制转让的房屋;不满足上市交易条件的政策性住房;存在抵押、查封等限制交易情形的房屋;或其他依法依规限制转让情形。

二、玉龙县房屋网签备案及预售资金监管基本流程及关联情况

(一)开展房屋网签备案,应符合及时、准确、全覆盖的原则,遵循先房屋网签备案再登记的基本要求。

(二)房屋网签备案及预售资金监管基本流程包括:

1、房屋网签备案系统用户注册(开发商)

2、提交房屋网签备案所需资料(购房客户)

3、交易双方核验房屋是否具备交易条件;

4、购房人将核算过的首付款存入《商品房预售许可证载明的监管账户

5、监管银行核对首付资金到账情况并根据对应房号录入流水;

6、完成上述步骤后网签平台自动打开,可进行网上录入房屋交易合同并按需打印

7、提交合同备案,并打印主管部门备案表给客户(锁定房源)

三、注意事项

(一)按照“放管服”的要求及网络信息数据共享、便民利民的原则,房地产开发企业在经营过程中可通过市、县住房和城乡建设部门提供的网签备案端口办理,让当事人就近办理、当场办结。在此过程中购房人在购买商品房时应认真查看商品房预售许可证载明的监管账户信息,并及时办理商品房合同网上签约,以避免产生纠纷,保障自身合法权益。但在现实中购房人往往未认真查看相关信息。

(二)多数购房人认为有了商品房预售许可证就可以放心买了,从而忽略了在具体交易过程中的其他潜在风险。如“虚假宣传”“虚假房源”“一房两卖”“阴阳合同”“骗贷套贷”等问题,再如:因国家政策发生变化影响投资走向的政策风险,因市场供求关系变化带来的市场风险,因资金周转出现问题带来的财务风险,因企业的信誉问题带来的信用风险,因成本、建设工期、质量、安全出现问题带来的项目控制风险,因地产公司内部管理不善、决策失误带来的经营风险等等,可能会侵害购房人的合法权益。

(三)房地产行业主管部门对涉嫌欺诈等行为的房地产经营行为监管难度较大。部分开发企业在售房过程中存在的虚假宣传、低价诱惑转移资金等问题,在主管部门发现的时候已既成事实,提前监管难度较大。

四、与购房人合法权益密切相关的“商品房预售资金监管”和“商品房合同网签备案”业务所起的作用

商品房预售资金监管是防范购房资金潜在风险的重要保障

1、商品房预售资金监管在防范交易风险中的实际运用

按照住建部相关规定,要求房地产开发企业将其开发建设的商品房在取得预售许可证后和工程竣工验收备案前预售给购房人,由购房人按合同约定支付的购房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款,全部直接存入《商品房预售许可证》载明的监管专户,开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。监管账户内的资金,必须首先保障用于本项目施工建设需要,直至该项目竣工验收备案后,解除监管。就是说监管期限为取得商品房预售许可证之时至工程竣工验收备案为止。监管项目全部预售房款直接存入监管账户,根据商品房项目建设进度的时间节点使用资金。使用资金支付施工款时,由开发企业提出申请,经监管机构勘察审核后,通过监管银行支付给项目施工企业。按照进度节点的比例已支付完工程款还有多余资金,可拨至开发企业基本账户,用于企业其他开支。这样做的目的就是为了规范房地产市场交易秩序,防止开发企业抽逃或挪用建设资金以及资金链断裂造成“烂尾楼”和延迟交房等交易风险,确保购房人的购房资金用于商品房项目工程建设。

2.购房人在商品房预售资金监管中应注意的风险

购房人需在销售现场的公示栏认真查看计划购买商品房的商品房预售许可证,仔细阅读预售许可证记载的开发企业名称、房屋坐落、楼栋号、房屋用途及备注事项中有无销售限制等内容。其中,应特别注意预售许可证中载明的监管账户和监管银行,可采取拍照等方式固定记录,在支付开发企业购房款时,必须将定金、首付款、分期付款等在内的购房款直接转入监管账户,留存好转账凭证,如果没有购房人转入监管账户资金的痕迹,将不会取得商品房网签合同备案手续,并且要随时了解自己的个人住房按揭贷款是否划到监管账户。如开发企业提出将购房款先转入除监管账户以外的其他任何账户的要求,请购房人不要轻信售楼人员的任何解释和承诺,坚决不予购买;如按揭贷款未进入监管账户,则督促开发企业及时进账,遇到这两种情况,购房人可直接向房产交易主管部门举报。

商品房合同网签备案是防范交易风险的重要措施

1、商品房合同网签备案在防范风险中的实际运用

商品房合同网签备案是购房人防范交易风险的重要措施,同时也满足了对房屋交易工作高效、便捷和准确的要求,在保障购房人权益及防止“一房二卖”方面起到了重要作用。实行商品房合同网签备案制度,是因为商品房合同是购房环节中至关重要的环节,商品房买卖合同的基本信息录入网上备案系统,购房人的基本信息就同步上传到房产交易主管部门的备案系统中,明确了购房人是此套房屋的唯一权利人。对已获得商品房预售许可的楼盘,房产交易主管部门能同步将已备案楼盘的类型、面积、套数以及房屋已售、可售、不可售的状态等基本信息进行锁定

2、购房人在商品房合同网签备案中应注意的风险

购房人购买的商品房已办理商品房预售许可,且本人购房款已直接转账至商品房预售许可证载明的资金监管账户后,应主动要求与该项目的开发企业签订商品房买卖合同并进行网签备案,督促开发企业现场将合同内容录入商品房网上备案管理系统。购房人应详细阅读合同的内容及条款,并仔细核实合同中填写的姓名、证件号、成交面积、价格及其它条款信息是否真实准确。在合同内容无异议后,购房人应要求开发企业将录入网上备案系统的买卖合同信息提交到房产交易主管部门生成正式的商品房买卖合同,待打印后双方共同签字盖章。

五、总结

站在国家相关法律、法规和政策的角度,对商品房交易双方即购房人和开发企业都赋予了相应的权利和义务,在交易环节有针对性的设定了相关规定和程序,最大程度地保障购房人的合法权益,并且对开发企业提出了较多要求和限制。同时,作为商品房交易的监管部门,需要完善行业监管方式,加强对商品房交易过程中的监管力度,加强对各项已开展监管务的宣传力度,对交易过程中的违法违规行为,按照相关规定从重从严予以查处,从而进一步净化市场,促进房地产行业健康稳定的发展。

 

 

玉龙县房产管理所

20201月13日


遗失公告
证件名称 证件号码 挂失时间
房屋共有权证 玉龙县房权证... 2012-08-02
房屋共有权证 玉龙县房权证... 2012-08-02
房屋所有权证 玉龙县房权证... 2012-08-02
房屋所有权证 200801... 2012-03-22
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SYL20160612007 玉龙县房产管理所 2016-06-14
SYL20160612007 玉龙县房产管理所 2016-06-14
SYL20160607004 玉龙县房产管理所 2016-06-15
SYL20160607004 玉龙县房产管理所 2016-06-15
SYL20160518012 玉龙县房产管理所 2016-05-25
SYL20081119005 玉龙县房产管理所 2016-08-02
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